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Diffide e atti giudiziari al condominio: dove la notifica? #adessonews

Notifica al condominio nelle mani dell’amministratore seguendo le regole per le persone fisiche.

Come si fa a notificare un atto giudiziario o una diffida a un condominio? A quale indirizzo e soprattutto nelle mani di chi va consegnata la raccomandata? Basterebbe spedirla all’indirizzo presso cui è situato lo stabile o è necessario che l’atto pervenga allo studio dell’amministratore? Quale nome deve essere scritto sulla busta: quello del condominio o del capo condomino? A fare chiarezza sul punto è stata più volte la giurisprudenza. Vediamo dunque dove va fatta la notifica di diffide e atti giudiziari al condominio. Lo faremo tenendo conto delle indicazioni della Cassazione e di una recente sentenza pubblicata dal tribunale di Roma che a quest’ultima si richiama. Ma procediamo con ordine.

È valida la notifica presso il condominio?

La notifica di atti giudiziari, diffide e, più in generale, qualsiasi raccomandata indirizzata al condominio non va fatta presso l’indirizzo ove si trova l’edificio condominiale ma a quello ove l’amministratore ha il proprio studio. L’eventuale notifica presso il condominio, se non ritirata dall’amministratore, è quindi nulla.

Se però, nonostante tale errore, l’amministratore riceve l’atto, poiché magari, proprio al momento del passaggio del postino o dell’ufficiale giudiziario, questi si trovava proprio nei pressi del condominio, la notifica si considera valida. E difatti, in tali ipotesi, vale il principio secondo cui i vizi della notifica si sanano se la raccomandata perviene comunque nelle mani del suo destinatario. Se questi dunque accetta l’atto, la notifica si perfeziona perché il destinatario è messo nelle condizioni di difendersi.

Secondo il giudice romano, l’opposizione andava accolta evidenziando che «tutti gli atti giuridici rivolti al condominio devono essere notificati presso il domicilio dell’amministratore. Il condominio, infatti, è sprovvisto di una sede legale e quindi giuridicamente il domicilio dell’ente condominiale coincide con quello dell’amministratore pro tempore». In altre parole, essendo il condominio sfornito di personalità giuridica e non avendo nemmeno un’autonomia patrimoniale perfetta, l’ente condominiale deve agire sia in campo sostanziale che in campo processuale attraverso l’amministratore presso il domicilio dello stesso.

Notifica atto giudiziario o diffida al condominio: a chi deve essere indirizzata?

Su un piano diverso si pone il problema del nome del destinatario da scrivere sulla busta della diffida o dell’atto giudiziario: ci si può limitare a riportare il nome del condominio o bisogna invece specificare «in nome e per conto dell’amministratore pro tempore» (o formula equivalente)?

Anche in questo caso, sarà necessario indicare il nome dell’amministratore anche perché, diversamente, il postino non saprebbe a chi consegnare la busta se l’indirizzo non è quello del condominio in questione ma quello del professionista che la rappresenta. Qual è dunque la persona fisica alla cui porta bussare per affidare l’atto? Ecco quindi che riportare il nome e cognome dell’amministratore, insieme all’indicazione del condominio, è essenziale ai fini della validità della notifica.

Quando la notifica può essere fatta presso il condominio?

La notifica può essere fatta presso la stessa sede del condominio se lì sono presenti appositi locali adibiti specificamente all’attività commerciale che fungano da ufficio dell’amministratore del condominio [2]. In mancanza, come detto, la notifica deve essere eseguita presso il domicilio privato dell’amministratore [3].

La notifica via Pec

Di certo, la notifica ad una Pec toglierebbe ogni problema circa l’indirizzo del recapito. Ma il condominio non deve avere una propria Pec. Si ritiene che neanche l’amministratore sia tenuto a tale obbligo benché si tratti di un professionista. L’amministratore che svolge la professione in forma individuale e professionale, non avendo obbligo di iscrizione al registro delle imprese e non essendo professionista con obbligo di iscrizione ad albi e collegi non è tenuto a possedere una Pec ma ne ha facoltà.

Diverso è quando l’amministrazione è svolta in forma di società: in tal caso, la Pec è obbligatoria.

I precedenti della Cassazione

La sentenza in commento ribadisce l’indirizzo giurisprudenziale consolidato secondo cui «la notifica al condominio, in quanto semplice ente di gestione privo soggettività giuridica, va effettuata, seguendo le regole stabilite per le persone fisiche, all’amministratore, quale elemento che unifica, all’esterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari».

Di conseguenza, oltre che ovunque, «in mani proprie», l’atto può essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo, invece del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ciò è consentito dagli articoli 139 e seguenti del Codice di procedura civile. Tra questi luoghi può essere compreso, in quanto ufficio dell’amministratore, «anche lo stabile condominiale, ma solo a condizione che ivi esistano locali, come può essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni» [4]

La notifica al condominio presso la portineria

La notifica di un atto giudiziale all’amministratore chiamato in causa quale rappresentante dei condòmini può aver luogo nello stabile condominiale purché vi siano locali destinati all’organizzazione e allo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni idonei a configurare un “ufficio dell’amministratore”, come per esempio la portineria [3]. Sempre per la Cassazione è valida la notifica al portiere qualificatosi come “addetto al ritiro”.

La portineria assume, pertanto, una doppia funzione con la natura anche di “prolungamento” dell’ufficio dell’amministratore e il portiere diventa “persona addetta all’ufficio” che può ricevere gli atti notificati. In effetti, il rapporto di dipendenza del portiere e tutti i suoi vari compiti verso l’amministratore ne fanno un collaboratore al quale si può attribuire il compito di ricevere gli atti giudiziari e le raccomandate.

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 6425-2022.

[2] Cass. sent. n. 12460/2004

[3] Cass. sent. n. 11303/2007; n. 27352/2016; n. 25900/2016.

[4] Cass. sent. n. 27352/2016 e n. 11303/2007.

Source

“https://www.laleggepertutti.it/566701_diffide-e-atti-giudiziari-al-condominio-dove-la-notifica”

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